Покупая квартиру на вторичном рынке, следует обратить пристальное внимание на ее правовой статус. Инвестируя в недвижимость, которая чревата так называемыми юридическими недостатками, мы можем потерять не только наши деньги, но и время и здоровье. Как от этого можно защититься?
Читайте также: Дизайн трехкомнатной хрущевки без перепланировки — это вдохновляющая коллекция картинок для рабочего стола, представляющая креативные идеи обустройства трехкомнатной квартиры в стиле хрущевки без изменений в планировке. Изображения демонстрируют умелое использование пространства, яркие цветовые решения и функциональную мебель, создавая стильное и комфортное обиталище. Эти идеи внесут в ваш рабочий стол свежий взгляд на возможности дизайна для ограниченных по площади помещений. От ярких акцентов до уютных композиций, каждое изображение приглашает вас в мир креативных решений для хрущевок, где дизайн становится ключом к уюту и стильной обстановке.
Приобретению квартиры на вторичном рынке должно предшествовать подготовка. Договор купли-продажи нельзя подписывать опрометчиво. Понятно, что нужно потратить время, чтобы проанализировать, подходит ли нам местоположение, техническое состояние помещения и окрестности. Также стоит знать планы относительно ближайшего района-может случиться так, что через несколько лет под окнами нашей квартиры пройдет маршрут быстрого движения или новый небоскреб закроет нам вид. Если квартира подходит нам в этом отношении, стоит сосредоточиться на правовом состоянии помещения.
Основным документом, который мы должны проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, является земельная книга
Определение собственности
Может случиться так, что человек, пытающийся продать нам квартиру, не имеет права распоряжаться ею. Кроме того, права на жилье имеют и другие лица, о существовании которых никто не собирается нас информировать. Итак, прежде чем мы решим купить, давайте <b>разберемся, кто владеет помещением</b>. Если для квартиры установлена земельная книга и мы знаем ее номер, мы можем иметь представление о ней. В нем мы найдем всю интересующую нас информацию, касающуюся прав собственности на помещение. <b>На сайте Министерства юстиции есть поисковая система земельных книг</b>, которая позволяет получить к ним доступ. К сожалению, не все вечные книги имеют свою электронную версию. Если это так, остается посетить соответствующий отдел районного суда.
Если мы покупаем квартиру кооперативной собственности, то она не должна иметь Земельную книгу. Тогда мы должны попросить продавца предъявить справку, выданную жилищным кооперативом, подтверждающую, что именно он имеет право распоряжаться квартирой. Свидетельство о праве собственности также является <b>нотариальным</b> документом, который удостоверяет это. Иногда мы покупаем квартиру не у собственника, а у человека, уполномоченного им осуществлять такую сделку. Она должна иметь соответствующую, нотариально заверенную доверенность и располагать всеми необходимыми документами.
Определение совместного владения
Многие квартиры имеют двух или более совладельцев. Бывает, что остальные не знают, что он выставлен на продажу, и что еще хуже, они могут быть против такого решения. Продавец должен предоставить письменное согласие этих лиц. В офисе муниципалитета мы можем получить информацию о том, кто зарегистрирован в данном помещении, если продавец не получил надлежащую, актуальную справку заранее. В противном случае мы купим квартиру с нежелательными арендаторами, и нам придется подать иск об их выселении, и, как мы знаем, судебные дела могут затянуться годами. В это время жильцы смогут продолжать жить у нас, потому что их нельзя выбрасывать „на тротуар».
Мы также должны заставить продавца включить в договор заявление о том, что квартира не обременена правами третьих лиц. Запись будет основанием для требования компенсации со стороны продавца, если окажется, что он сделал заявление, не соответствующее действительности.
Проверка Земельной книги
Мы также должны быть уверены, что квартира не заложена. Мы узнаем это из Земельной книги. Помните, что ипотека касается недвижимости, а не ее владельца. Если мы купим квартиру, которая является залогом, под который был взят кредит (чаще всего жилой), мы должны будем его погасить. Мы можем согласиться с этим, но сознательно. Зачастую квартиры продаются не до конца. Если квартира была залогом какого-либо кредита, и нам сообщили, что он погашен, запись об ипотеке должна быть вычеркнута из Земельной книги.
В III разделе Земельной книги содержится информация о различных претензиях и предупреждениях, которые могут привести к введению так называемой принудительной ипотеки. Это, например, предупреждения о возбуждении исполнительного производства судебным приставом или другими государственными органами и учреждениями (например, для взыскания невыплаченных налогов или взносов на социальное обеспечение).
Вечная книга также будет источником информации о других ограниченных вещных правах, а именно об использовании и сервитуте. В нем также могут быть записи о праве аренды помещения, праве выкупа, преимущественном выкупе ,так называемом пожизненном заключении (передача квартиры в обмен на пожизненное опеку). Книга покажет нам, есть ли какие-либо претензии на передачу собственности или установление ограниченного вещного права. Например, может оказаться, что квартира является предметом пожертвования, и владелец имеет пожизненное право пользоваться ею (ситуация очень похожа на пожизненное заключение).
В случае приобретения квартиры на вторичном рынке необходимо проверить, нет ли в квартире задолженности
Что еще проверить?
Прежде чем подписывать договор, стоит проверить, не просрочивает ли арендодатель какие-либо сборы, связанные с квартирой (арендная плата, коммунальные платежи). Желательно, чтобы он представил нам соответствующие документы и добавил их в качестве приложений к договору купли-продажи. Обязательства применяются к нему, как к лицу, заключающему договор с поставщиками, и будут применяться от него. Однако мы можем быть обеспокоены этим, различными компаниями и учреждениями.
Налог на имущество или земельный налог назначается лицу владельца, а не помещику. Налоговое обязательство в отношении данного помещения истекает в конце месяца, в котором произошла сделка продажи, и с этого момента оно взимается с покупателя.
Состояние земли
В последнее время также растет интерес инвесторов к правовому статусу земли, на которой возводятся здания. Земля может иметь „регулируемый” или „нерегулируемый » статус. Земля регулируется, когда владелец квартиры или кооператив имеют право собственности на нее или право на бессрочное использование. Право собственности не ограничено во времени, в отличие от бессрочного использования, которое должно быть запрошено для его продления, когда приближается конец времени, на которое было установлено это право. Существенным следствием приобретения недвижимости, размещенной на земле, сданной в эксплуатацию, является необходимость уплаты ежегодных сборов, причитающихся по этой причине – так что это дополнительные расходы, которые должны быть добавлены к стоимости содержания квартиры. Однако в середине 2018 года ситуация с бессрочным использованием изменилась. В соответствии с законом О преобразовании права на бессрочное использование застроенных земель для жилищных целей в право собственности на землю, с 1 января 2019 года владельцы квартир в блоках и односемейных домах, стоящих на земле, отданной в бессрочное использование, освобождаются от права. Таким образом, мы больше не должны бояться приобретения недвижимости, поставленной на землю с бессрочным использованием. Следует отметить, что условием для многоквартирных жилых домов является то, что хотя бы одно в блоке будет выделено в собственность. Вам также не нужно будет платить сборы, причитающиеся по бессрочной аренде. Совсем другой статус имеют квартиры на нерегулируемых землях. Это здания, которые стоят на земле, кооператив которой не является ни владельцем, ни бессрочным пользователем. Квартиры с нерегулируемой землей находятся в обращении, но для них невозможно установить отдельную собственность. Некоторое время банки неохотно выдавали кредиты на покупку такой недвижимости. Это может, например, означать, что за участок, на котором стоит здание (или его часть) идет спор, потому что, например, он был взят у законных владельцев указом Берута. На сегодняшний день правовое положение таких квартир окончательно не решено.
